La sablière d’Arthabaska : le promoteur propose un projet révisé

Le promoteur du projet immobilier de la sablière d’Arthabaska, Binette Construction, réajuste le tir devant une certaine opposition et fait passer de six à quatre étages la hauteur des deux immeubles au bout de la rue projetée. Ce qui signifie pour le promoteur une perte de 10% d’unités d’habitation ayant pour effet de ramener de 330 à environ 300 le nombre de logements.

« Des citoyens avaient soulevé une certaine inquiétude lors de la séance d’information au Pavillon Arthabaska. On a donc réduit la hauteur dans le but de satisfaire les citoyens et de faire en sorte qu’ils soient majoritairement satisfaits de ce qu’on va faire », indique le président de Binette Construction, Pierre-Olivier Binette.

Une décision déchirante, admet-il, d’autant que les bâtiments de six étages n’auraient pas été visibles à partir du boulevard des Bois-Francs Sud. Et du point de vue de la rivière, la différence entre quatre et six étages n’est pas si grande.

Mais Pierre-Olivier Binette dit respecter le point de vue des citoyens.

Reste que le projet initial, note-t-il, correspondait à la volonté émanant de tous les ordres de gouvernement, municipal, provincial et fédéral. « Ce qui se dégage partout, c’est la volonté d’optimiser chaque pied carré disponible dans la zone constructible des cités et villes. On est à l’intérieur de ça. On ne demande pas de défricher des terres agricoles. La densification en hauteur, c’est la seule manière », note-t-il.

Un promoteur, par ailleurs, ne peut ignorer la question de rentabilité. « Plus on construit d’unités par pied carré de terrain, plus on atteint nos seuils de rentabilité. En fin de compte, la rue ne coûte pas beaucoup moins cher et on perd 10% d’unités », précise le président.

En discutant avec la Ville, les autorités lui ont fait valoir que ce serait quand même une bonne chose de diminuer la hauteur, même si cela va à l’encontre de la tendance actuelle.

Le besoin de logements

Ce projet, le promoteur le travaille avec la Ville depuis plus d’un an. Dès le départ, dit Pierre-Olivier Binette, la Ville l’a aiguillé sur ce qu’elle souhaitait. « Tout en souhaitant des logements pour répondre à la folle demande, la Ville voulait avoir un projet responsable au niveau de l’environnement, mais aussi au niveau de l’acceptabilité sociale », souligne-t-il.

Le projet immobilier de la sablière d’Arthabaska prévoit 22 bâtiments, incluant une garderie. On y retrouvera des maisons de ville (en rangée), des duplex, des immeubles de huit logements et les deux multilogements de quatre étages.

« On travaille pour avoir un quartier, un développement le plus responsable possible en pensant à tout type de citoyens, à la petite famille, au couple, à la personne seule et à la personne d’un certain âge, souligne le promoteur. On a vraiment essayé d’aller chercher une certaine hétérogénéité dans les bâtiments qu’on développe pour essayer de répondre à tous les besoins actuels, mais aussi futurs par rapport, notamment, au nouveau projet qui s’en vient avec l’Hôtel-Dieu et aux projections de population pour Victoriaville. »

Le président de Binette Construction est bien conscient qu’il ne s’agit pas de logements à 600 $ par mois. « Mais la construction de logements risque d’enlever une pression. C’est la loi de l’offre et de la demande. Ça va juste donner un coup de main à baisser la pression sur le marché », expose-t-il.

Des logements, il devrait y en avoir un peu de tous les prix, mais le portrait monétaire global n’est pas encore connu. « Tant et aussi longtemps que le design n’est pas finalisé à 100% avec la Ville, c’est difficile d’évaluer ce que ça va coûter. Une fois cela fait, on sera capable de se positionner sur quel type de logements précisément on va faire », explique Pierre-Olivier Binette.

Chose certaine, selon lui, avec les logements abordables que Victoriaville veut proposer avec ses initiatives comme Innov habitat Victo, tout cela amènera une offre supplémentaire sur le marché, ce qui sera bénéfique pour la clientèle ayant besoin d’un logement.

L’environnement

Dès le départ, soutient M. Binette, la protection de l’environnement constituait une priorité. « C’était excessivement important, assure-t-il, qu’on ne détruise aucun milieu humide, aucune espèce qu’elle soit végétale ou animale. L’ancien propriétaire détenait une étude, mais nous en avons commandé une deuxième lors de l’achat et on a récemment demandé une révision des études d’impacts environnementaux à nos frais. On a fait nos devoirs trois fois plutôt qu’une. »

Ces études révèlent que la portion de terrain qui sera transformée ne contient pas actuellement d’habitats à risque de diminuer ou de disparaître en raison du développement immobilier. « Ce qu’il faut comprendre, c’est que la sablière a une valeur environnementale, mais non pas dans la portion que nous transformons.

La partie qui a une portion environnementale, nous la conservons, on ne lui touche pas », indique Pierre-Olivier Binette.

Même que le promoteur entend la laisser à la Ville pour qu’elle puisse aménager plus adéquatement les sentiers davantage improvisés qu’on y retrouve déjà. « Il existe plein de petits sentiers plus ou moins balisés qu’empruntent des citoyens. On aimerait que ces sentiers demeurent actifs, qu’ils soient identifiés adéquatement par la Ville, qu’ils puissent se connecter avec le Boisé des Frères, que la Ville étende ce milieu protégé jusqu’à cette zone. Tous les citoyens pourraient ainsi en profiter », fait valoir le promoteur.

S’il le souhaitait, et ce n’est pas son intention, il pourrait tout clôturer et empêcher toute circulation « illégale » sur sa propriété.

Il pourrait aussi poursuivre son développement jusqu’aux zones humides en payant une compensation aux autorités gouvernementales.

Le promoteur pourrait également dès maintenant, s’il le souhaitait, sans autorisation nécessaire puisque le zonage le lui permet, construire des immeubles de quatre logements. « On pourrait aménager une rue et bâtir 68 unités locatives dans des bâtiments de quatre logements. Mais ce serait une catastrophe, un gaspillage monumental, alors que le projet qu’on présente en est un signature, un projet responsable qui vient optimiser chaque espace, chaque pied carré de manière responsable à l’intérieur de la surface qu’on peut développer dans la ville », plaide-t-il.

Et l’achalandage, la circulation?

La Ville a ses propres études. Mais Binette Construction a aussi commandé auprès d’une firme externe une analyse de la circulation en vertu des coefficients de densification.

« Quand une intersection devient un peu plus achalandée, la recommandation vise souvent l’installation d’un feu de circulation, mais on n’en est même pas là. On en est encore au simple panneau d’arrêt. Le projet ne justifie même pas une intersection avec un feu de circulation. Et cette conclusion relève d’un projet de 330 logements avant la réduction de 10% d’unités, fait-il remarquer. De dire qu’il n’y aura aucun impact sur la circulation, c’est faux. Il va y en avoir un, mais l’impact risque d’être infime, voire très négligeable. C’est ce que les études indiquent. »

Une autre entrée sur le boulevard des Bois-Francs Sud, précise-t-il, pourrait aider dans les périodes de pointe. Cette entrée est celle de la bibliothèque Alcide-Fleury qui devrait servir principalement, croit-il, pour les clients de la future garderie.

L’échéancier

Certaines étapes restent à franchir. Le promoteur doit finaliser les modifications de zonage avec les autorités municipales et obtenir l’autorisation du ministère de l’Environnement. Le reste tout est en place. Le projet est fidèle à la vidéo présentée lors de la séance d’information tenue en juin.

Le développement de ce vaste projet pourrait s’échelonner sur une période de trois à cinq ans. Les travaux pourraient commencer quelque part en 2025.