Logements : les propriétaires peuvent désormais offrir l’option du dépôt de garantie

À compter d’aujourd’hui, la CORPIQ offre aux propriétaires de logements un nouveau formulaire prévoyant notamment l’option de verser un dépôt de garantie au moment de signer un bail, et ce, en toute légalité, après avoir obtenu récemment un jugement favorable de la Régie du logement.

Malgré qu’il soit encore interdit d’exiger comme condition au bail un quelconque montant pouvant être conservé par le propriétaire, le dépôt de garantie devient un outil légal s’il fait partie d’alternatives offertes au locataire. En effet, l’article 1904 du Code civil du Québec n’interdit pas au propriétaire d’offrir des options parmi lesquelles un candidat locataire peut librement choisir. Elles permettent alors de réduire le risque du propriétaire.

Le formulaire conçu par la CORPIQ prévoit donc la possibilité pour un candidat refusé de proposer une des trois sûretés offertes : un colocataire, une personne physique qui cosignera le bail en tant que caution ou un dépôt de garantie.

Ce formulaire a été utilisé avec succès par un membre de la CORPIQ. Il y a un an, sa candidate locataire, dont la demande avait initialement été refusée, a choisi de verser un dépôt de garantie équivalant à deux mois de loyer. Quelques mois après avoir signé le bail, elle a cessé de payer son loyer. La locataire a tenté de récupérer son dépôt pour l’appliquer aux deux loyers dus, ce qu’on lui a refusé.

Dans sa décision, la Régie du logement constate que le locateur a effectivement offert des choix à la candidate, sans lui exiger de verser un dépôt. Le locateur devenait alors en droit de conserver le montant jusqu’à la fin du bail. La locataire s’est donc placée juridiquement en situation de non-paiement de loyer de plus de trois semaines, ce qui entraîne la résiliation du bail.

«Cette reconnaissance par le tribunal qu’un dépôt de garantie peut être légal est essentielle au bon fonctionnement de la location résidentielle», explique le directeur des affaires publiques de la CORPIQ, Hans Brouillette.

«Beaucoup de candidats ont un dossier de crédit fragile, un revenu à peine suffisant ou un jugement à leur nom pour non-paiement de loyer. Même quand les locataires étaient disposés à fournir un dépôt de garantie pour convaincre les propriétaires de leur louer, ces derniers hésitaient pour éviter les tracas juridiques découlant de ce qui était, jusque-là, un flou d’interprétation de la loi. Si le formulaire de la CORPIQ est bien utilisé, cet obstacle vient de tomber», poursuit M. Brouillette.

Plusieurs propriétaires pratiquent le dépôt de garantie depuis des années. Le formulaire de la CORPIQ harmonisera les façons de faire, en toute légalité. On pourra l’utiliser pour les nouveaux baux, mais pas pour ceux déjà en vigueur.

La CORPIQ croit que cette reconnaissance qu’un dépôt de garantie peut être légal incitera les locataires qui déménagent à faire preuve de plus de respect pour le prochain locataire. En l’absence d’un dépôt, un sur trois laisse son logement dans un état inacceptable, selon un sondage Léger, au grand dam des locataires qui emménagent.

«Nous avons aussi pu mesurer l’ampleur qu’une crise aussi soudaine que la COVID-19 peut avoir sur le paiement du loyer. Au début avril, jusqu’à un locataire sur cinq n’avait pas payé. De plus, le gouvernement a ordonné la paralysie de la Régie du logement pendant trois mois et les expulsions ont été interdites pendant cinq mois, période pendant laquelle il a forcé les propriétaires à continuer d’offrir le logement gratuitement», explique le porte-parole de la CORPIQ. «Avec un dépôt de garantie comme coussin financier, beaucoup de stress inutile pour les propriétaires et pour les locataires aurait pu être évité. Il est grand temps d’instaurer des pratiques de location plus saines. Le dépôt de garantie en est une.

Plus facile de louer pour les locataires

En déjudiciarisant les litiges grâce au dépôt, moins de locataires auront un dossier au palais de justice. Cela les aidera à mieux se qualifier pour la recherche d’un logement. En offrant un dépôt de garantie au propriétaire, les locataires auront un meilleur accès au marché privé avec un plus large choix de logements.

Programme de cautionnement par le gouvernement du Québec

La CORPIQ est bien consciente que les locataires à plus faible revenu pourraient avoir de la difficulté à constituer ce dépôt de garantie. Souvent, ils n’ont comme alternative ni colocataire pour diminuer le risque ni une personne qui accepterait de cautionner leur bail.

«Nous réitérons notre proposition au gouvernement du Québec de mettre en place un programme de cautionnement public pour les locataires dont la situation financière les rend admissibles à un HLM», explique Hans Brouillette. «Le locataire ne débourserait rien. De son côté, le gouvernement ne verserait l’argent au propriétaire que si le locataire est en défaut, soit une minorité de cas.»

Économies pour le gouvernement du Québec

Plus le dépôt de garantie sera pratiqué, moins on déposera de demandes à la Régie du logement pour des loyers impayés ou des dommages, note la CORPIQ. Beaucoup de litiges, surtout pour de petits montants, se régleront désormais à l’amiable. L’engorgement du tribunal, qui traite 70 000 demandes par année, coûte cher.

De plus, un programme de cautionnement gouvernemental réduirait le nombre de ménages qui n’arrivent pas à être acceptés dans les logements privés en raison du risque financier qu’ils représentent. L’État doit donc les prendre en charge en leur trouvant une place dans un HLM. Là aussi, le gouvernement économiserait.

À propos de la CORPIQ

Organisme à but non lucratif réunissant 25 000 propriétaires et gestionnaires qui possèdent près de 500 000 logements et condos locatifs, la CORPIQ est la plus importante association à offrir des services aux propriétaires de logements et à défendre leurs intérêts, depuis 40 ans. Elle dessert toutes les régions à partir de trois bureaux totalisant 50 employés. Les propriétaires québécois procurent un logement à 1,3 million de ménages locataires et possèdent, dans sept cas sur dix, un duplex ou un triplex. La location de logements représente des revenus annuels bruts de 10,5 milliards $, dont 1,6 sont retournés en taxes municipales et scolaires.